Berkeinginan membeli rumah, apartemen, atau jenis properti lainnya? Sudah tau mengenai istilah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)?
Jadi yang dimaksud dengan NJOP adalah taksiran harga rumah dan bangunan yang penghitungannya berdasarkan luas dan zona (rumah + bangunan).
Dalam melakukan transaksi jual-beli rumah, pemahaman mengenai NJOP merupakan hal yang penting. Karena, dengan mengetahui Nilai Jual Objek Pajak, anda selaku pembeli bisa mengetahui besarnya dana serta pajak yang akan ditanggung dari transaksi jual beli properti/rumah.
Artikel ini ditujukan untuk anda yang ingin mengetahui lebih lengkap tentang seluk beluk NJOP, simak penjelasannya
Bagaimanakah Cara Menentukan NJOP?
Harga rata-rata yang didapatkan dari hasil transaksi jual beli properti biasanya kita kenal dengan NJOP yang ditentukan berdasarkan perbandingan harga dengan objek lainnya yang sejenis.
Intinya semakin harga pasaran rumah dan bangunan di suatu lokasi, maka semakin tinggi pula Nilai Jual Objek Pajaknya.
Menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 mengenai Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, NJOP yang digunakan sebagai landasan dari penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan yang wajib disetor tiap tahunnya.
NJOP ditentukan oleh beberapa hal berikut (jika transaksi jual beli telah dilakukan) :
- Perbandingan dengan objek pajak lain yang sejenis dan berdekatan secara letak dan sudah diketahui juga nilai jualnya.
- NJOP pengganti, cara tersebut dilakukan untuk mendapatkan NJOP berdasarkan dari hasil pendapatan / pemasukan dari objek pajak yang dinilai.
- Nilai perolehan baru. Hitung terlebih dahulu total biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek pajak tersebut. Cek kondisi fisik dari bangunan, sebelum menentukan NJOP.
Bila terjadi penyusutan, maka total biaya yang sudah dikelaurkan untuk membuat objek pajak harus dikurangi sesuai penyusutan kondisi fisik bangunan.
Penetapan NJOP bisanya untuk menghitung besaran pajak terutang yang telah disesuaikan dengan kondisi objek pajak pada 1 Januari (tahun pajak). Maksudnya, besaran Nilai Jual Objek Pajak harus telah rampung ditetapkan sebelum 1/01 tahun pajak.
Sehingga fiskus bisa menetapkan berapa besaran PPB terutang atas tiap objek pajak yang ada di wilayahnya.
Ketetapan mengenai NJOP juga berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah, baik Gubernur, Bupati atau Walikota.
Biasanya, Nilai Jual Objek Pajak tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter tanah yang menjadi objek.
Tentu telah disesuaikan juga dengan lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai tanah (digunakan sebagai acuan harga jual tanah).
Baca juga: Menghilangkan Aroma Tak Sedap di Dapur dengan Bahan Alami
NJOP Bangunan penetapannya berdasarkan, biaya meter persegi, material, dan upah yang ada pada tiap komponen tersebut.
Dalam pengelolaan PBB sektor Perkotaan dan Pedesaan (PBB P2) dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
Kenaikan NJOP di Daerah DKI Jakarta
Juli 2018. Gubernur DKI Jakarta Anies Baswedan mengumumkan adanya kenaikan NJOP Bumi dan Bangunan di Jakarta.
Kenaikan NJOP sendiri berbeda-beda tergantung dari masing-masing wilayah administrasi.
Berdasarkan Peraturan Gubernur (Pergub) Provinsi DKI Jakarta No. 24 Tahun 2018, berikut princian NJOP dari yang terendah sampai tertinggi :
| Kecamatan/Kota | Terendah | Tertinggi |
| Kebayoran Lama, Jakarta Selatan | Rp3.745.000,00 | Rp23.623.000,00 |
| Tebet, Jakarta Selatan | Rp2.508.000,00 | Rp19.843.000,00 |
| Pasar Rebo, Jakarta Timur | Rp2.013.000,00 | Rp3.100.000,00 |
| Cakung, Jakarta Timur | Rp2.508.000,00 | Rp7.455.000,00 |
| Tanah Abang, Jakarta Pusat | Rp2.508.000,00 | Rp93.963.000,00 |
| Gambir, Jakarta Pusat | Rp4.723.000,00 | Rp28.855.000,00 |
| Kebon Jeruk, Jakarta Barat | Rp2.352.000,00 | Rp11.305.000,00 |
| Taman Sari, Jakarta Barat | Rp5.763.000,00 | Rp29.223.000,00 |
| Penjaringan, Jakarta Utara | Rp916.000,00 | Rp18.375.000,00 |
| Cilincing, Jakarta Utara | Rp1.862.000,00 | Rp8.145.000,00 |
| Kepulauan Seribu Utara, Kepulauan Seribu | Rp335.000,00 | Rp5.625.000,00 |
| Kepulauan Seribu Selatan, Kepulauan Seribu | Rp394.000,00 | Rp25.995.000,00 |
NJOP – Nilai Jual Objek Pajak dan NJKP
Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) merupakan besaran suatu nilai jual yang akan dimasukkan ke dalam perhitungan pajak terutang.
Nilai Jual Kena Pajak merupakan bagian dari NJOP dan menjadi dasar untuk penghitungan PBB. Ada juga yang menyebut NJKP sebagai assessment value.
Berdasarkan KMK Nomor 201/KMK.04/2000, persentase NJKP objek pajak perkebunan, pertambangan dan kehutanan sudah ditetapkan pemerintah sebesar 40%.
Sedangkan untuk objek pajak seperti Pedesaan dan Perkotaan harus dilihat terlebih dahulu nilai NJOP-nya.
Nilai Jual Objek Pajak lebih dari 1 miliar rupiah? Maka presentase NJKPnya adalah 40% sedangkan jika dibawah satu miliar, maka presentasenya hanya sekitar 20%.
Pengecekan NJOP Bisa Secara Online
Langkah pertama yang wajib anda lakukan saat melakukan proses jual beli tanah atau membayar PBB yaitu cek NJOP online.
Dalam Undang-Undang PBB, telah disebutkan Nilai Jual Objek Pajak merupakan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli secara wajar.
Bila tidak terjadi transaksi, NJOP ditentukan melalui perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru atau NJOP pengganti.
Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis ialah suatu pendekatan atau metode penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara membandingkan objek pajak lain yang sejenisnya, letaknya berdekatan, memiliki kesamaan fungsi dan telah diketahui harga jualnya.
Nilai perolehan baru merupakan pendekatan penentuan nilai jual suatu objek pajak dengan cara menghitung seluruh biaya yang dikeluarkan pada saat penilaian dilakukan, kemudian dikurangi dengan penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek tersebut.
Terakhir, nilai jual pengganti ialah pendekatan penentuan nilai jual suatu objek pajak berdasarkan hasil produksi.
Dalam dunia properti NJOP merupakan value yang ditetapkan negara sebagai dasar pengenaai pajak bagi PBB P2.
Hal ini sudah diatur pada pasal 79 ayat (1) UU PDRD. NJOP. Terdiri dari Nilai Jual Objek Pajak Tanah dan Bangunan.
Untuk menghitung seberapa besar pajak terutang sesuai keadaan objek pajak pada tanggal 1 Januari tahun pajak.
Mengartikan bahwa besaran NJOP harus sudah ditetapkan sebelum tanggal 1 januari, sehingga fiskus dapat menetapkan besaran PPB terutang.
Penilaian dilakukan dengan dengan tujuan untuk menentukan Nilai Jual Objek Pajak tanah maupun bangunan per meter persegi sebagai dasar pengenaan PBB.
Berdasarkan Surat Keputusan Kepala Daerah (Bupati atau Walikota). Nilai objek pajak tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter tanah sesuai lokasi.
Sedangkan untuk NJOP bangunan telah ditentukan berdasarkan besarnya biaya per m2 material dan upah yang melekat pada setiap komponen bangunan.
Di dalam pengelolaan PBB P2 dikenal sebagai Daftar Biaya Komponen Bangunan (DBKB).
Melalui kementerian keuangan pemerintah menetapkan besaran NJOP setiap tiga tahun sekali. Namun di daerah tertentu yang perkembangannya pesat, menyebabkan nilai jual naik secara signifikan, maka dari itu penetapan NJOP dilakukan setahun sekali.
Penetapan Nilai Jual Objek Pajak per meter persegi dan seringkali diasumsikan sebagai harga terendah atas suatu properti. Terkadang penjualan properti harganya lebih tinggi 2x lipat dibandingkan harga NJOP.
Pengelolaan PBB P2 selain menetapkan tarif pajak, Pemerintah Daerah juga mempunyai kewenangan untuk menentukan besarnya NJOP tanah per m2 yang nanti akan dipakai sebagai landasan untuk menghitung Nilai Jual Objek Pajak tanah masing-masing bidang tanah.
Ditetapkannya Nilai Jual Objek Pajak tanah per m2 berdasarkan hasil penilaian tanah dengan metode perbandingan data pasar (market data approach) dan dilakukan secara masal.
Cara Mengecek NJOP Online
Butuh informasi mengenai info terkini seputar besaran NJOP di setiap wilayah? Mudah datangi saja ke kantor kecamatan langsung sesuai dengan lokasi tanah atau properti tersebut berada.
Bisa juga dengan cara online, tidak perlu bersusah payah ke kelurahan, buka portal resmi pemerintah provinsi.
Misalnya anda ingin mengetahui besaran NJOP bogor pada tahun 2018, maka silahkan kunjungi website kotabogor.go.id lalu ketik “NJOP” pada kolom search.
Pada ulasan Bapenda Lakukan Penyesuaian NJOP, masyarakat bisa menemukan jawabannya seperti berikut ini.
- Jalan Pajajaran dari sebelumnya Rp3,3 juta menjadi Rp6,8 juta
- Jalan Panduraya dari sebelumnya Rp1,5 juta menjadi Rp3,1 juta
- Jalan Suryakencana dari sebelumnya Rp1,8 juta menjadi Rp3,3 juta
- Jalan Sholeh Iskandar dari sebelumnya Rp1,4 juta menjadi Rp3,3 juta
- Jalan KS. Tubuh dari sebelumnya Rp1,8 juta menjadi Rp3,3 juta
- Jalan Abdullah Bin Nuh dari sebelumnya Rp1,3 juta menjadi Rp3,1 juta
- Jalan Bondongan dari sebelumnya Rp1,5 juta menjadi Rp3,1 juta
- Jalan Ahmad Yani dari sebelumnya Rp1,4 juta menjadi Rp3,3 juta
- Jalan Tajur hingga Sindang Rasa dari sebelumnya Rp1,4 juta menjadi Rp3,3 juta
- Jalan Sudirman dari sebelumnya Rp1,8 juta menjadi Rp3,1 juta
- Jalan Ir. H. Djuanda dari sebelumnya Rp1,8 juta menjadi Rp3,1 juta
Sedangkan untuk wilayah Jakarta bisa mengklik bprd.jakarta.go.id. Berikut kami paparkan NJOP di beberapa wilayah di Jakarta.
- Wilayah MH Thamrin tahun 2014 sebesar Rp68 juta, dari Rp33 juta di tahun 2013
- Wilayah Jenderal Sudirman tahun 2014 sebesar Rp66 juta, dari Rp31 juta di tahun 2013
- Wilayah Mangga Dua Raya tahun 2014 sebesar Rp33 juta, dari Rp16 juta di tahun 2013
- Wilayah Hayam Wuruk tahun 2014 sebesar Rp30 juta, dari Rp17 juta di tahun 2013
- Wilayah MT Haryono tahun 2014 sebesar Rp20 juta, dari Rp14 juta di tahun 2013
- Wilayah Kamal Muara tahun 2014 sebesar Rp464 ribu, dari Rp285 di tahun 2013
- Wilayah Kedaung Pulo tahun 2014 sebesar Rp702 ribu, dari Rp394 ribu di tahun 2013
- Wilayah Manggis Dalam II tahun 2014 sebesar Rp1 juta, dari Rp700 ribu di tahun 2013
- Wilayah Raya Pondok Gede tahun 2014 sebesar Rp1,1 juta, dari Rp900 ribu di tahun 2013
- Wilayah Tanah Tinggi tahun 2014 sebesar Rp1,7 juta, dari Rp 1,4 juta di tahun 2013.
Butuh referensi rumah ideal untuk keluarga?
Ajukan saja di Inafina.id untuk mendapatkan properti yang nyaman secara mudah.
CS 24 Jam (Chat Only)