Jangan Asal Pilih Developer Rumah Sebelum Membaca Info Ini

Saat ini tingkat kebutuhan masyarakat untuk tempat tinggal semakin meningkat, hal tersebut menyebabkan banyak pihak berbondong-bondong untuk masuk ke bisnis properti dengan menjadi developer rumah.

Namun jangan sampai Anda mudah tertipu oleh promo-promo yang ditawarkan oleh mereka, ada baiknya teliti sebelum memutuskan membeli.

Tidak ingin repot serta tidak ada waktu untuk melakukan pengecekan secara detail?

Percayakan saja kepada Inafina.id untuk mencari properti yang Anda inginkan mulai dari rumah, apartemen dan ruko.

Saat ini kami telah bekerjasama dengan beberapa pengembang terpercaya yang sudah dapat dipastikan seluruh unitnya berkualitas serta menguntungkan untuk dibeli.

Baik mari kita lanjutkan pembahasan mengenai cara memilih developer rumah yang terbaik & terpercaya supaya tidak ada penyesalan.

Sekarang di negara kita ada sekitar lebih dari 20 juta orang yang sangat membutuhkan hunian, khususnya rumah.

Ini membuktikan bahwa tingkat permintaan untuk perumahan masih belum dapat dicukupi sehingga menyebabkan seseorang mudah tergiur oleh penawaran yang masih tidak jelas.

Lalu penawaran apa yang dimaksud?

Baca juga: Cara Punya Rumah dengan Gaji Kecil

Pada umumnya di era digital seperti ini ketika orang ingin membeli rumah, hal pertama yang dilakukan ialah mencari di internet.

Selanjutnya menghubungi pihak pengembang jika sudah ada ketertarikan dengan salah satu unit.

Nah disinilah terkadang orang luput untuk melakukan pengecekan terhadap perusahaan pengembang properti tersebut.

Mereka biasanya sudah langsung buru-buru membayarkan uang muka tanpa melakukan survey terlebih dahulu ke tempat lainnya.

Membeli perumahan yang dibangun oleh pengembang akan memberikan beberapa keuntungan bagi kita karena:

1. Rumah sudah dibangun oleh pengembang sehingga lebih mudah serta tidak perlu repotmencari tanah.
2. Yang namanya perumahan pasti kawasannya tertata rapi disertai berbagai fasilitas yang sangat lengkap, sehingga para penghuninya akan sangat dimanjakan.
3. Jika tidak mampu membeli secara tunai maka Anda dapat memanfaatkan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Rata-rata setiap developer rumah telah melakukan kerjasama dengan pihak perbankan dalam menyediakan fasilitas pinjaman tersebut.

Tetapi pembelian rumah melalui pengembang bukan berarti tidak ada masalah.

Banyak sekali keluhan – keluhan yang dialami oleh para pembeli terkait beberapa developer yang wanprestasi seperti rumah tidak dibangun sesuai spesifikasi, tidak tepat waktu dan masih banyak lagi.

Namun dengan kejadian tersebut, bukan berarti seluruh pengembang sudah pasti bermasalah, masih banyak yang berkualitas seperti developer yang bekerjasama dengan inafina.id

Sebaiknya pahami dengan cermat seluruh proses dan ketentuan-ketentuannya ketika ingin membeli rumah.

Beli properti pasti akan mengeluarkan uang yang sangat banyak. Oleh sebab itu diperlukan kehati-hatian sebelum membuat keputusan.

Selanjutkan kami akan membahas bagaimana legalitas serta proses pembelian unit di developer rumah dan akan dilanjutkan dengan tips membeli properti yang baik baik untuk menghindari masalah.

Legalitas Membeli Rumah

“Beli rumah developer itu berarti kita beli gambar” pernah dengar atau baca istilah tersebut?, ungkapan tersebut benar. Karena rumah yang dijual developer memang belum jadi, sehingga baru tersedia dalam bentuk gambar atau miniatur.

Pihak Developer mengandalkan kucuran dana dari KPR untuk membangun rumah, anda selaku konsumen diharuskan mendapatkan pinjaman agar rumah bisa dibangun oleh pengembang.

Hal tersebut berdampak pada serah terima rumah, yang baru dapat dilaksanakan beberapa bulan kemudian (6 bulan – 1 tahun). Pemrosesan rumah belum jadi berkaitan dengan konsekuensi legalitas.

Berikut adalah berkas pembelian rumah yang wajib anda miliki :

Pertama, Perjanjian awal bentuknya adalah Pengikatan Jual Beli (PPJB) sifatnya sementara antara penjual dan pembeli.

Bagaimana penjual akan memperjualkan tanahnya kepada calon konsumen sudah diatur dalam PJB

Isi kesepakatannya adalah penjual mengikatkan dirinya untuk menjual properti kepada calon konsumen dengan disertai tanda jadi/down payment/uang muka, penjelasan tentang harga, tenor, dan kapan dilakukan AJB.

Kenapa harus PPJB? Kenapa bukan AJB saja?

Sebab rumah yang diinginkan belum jadi baru berupa gambar atau miniatur selain itu sertifikatnya juga masih atas nama pengembang.

Ada lagi konsumen yang menanyakan, mengapa Bank bersedia menerima PPJB untuk penerimaan kredit perumahaan (KPR), padahal jenis perjanjian ini sebenarnya tidak bisa digunakan sebagai dasar jaminan karena objek tanah dan bangunan secara hukum belum bisa  dibebani oleh Hak Tanggungan.

Perlu anda ketahui kalau Hak Tanggungan status perjanjian wajib AJB, bukan PPJB.

Sebagai langkah antisipasi, Bank meminta developer memberikan garansi (buy-back guarantee) atas kredit yang diberikan. Artinya, selama statusnya masih PPJB, jika pembeli menunggak pembayaran, maka developer rumah yang akan mengambil alih.

Dengan begitu meskipun rumah tidak mengikat sebagai jaminan dikarenakan status PPJB, Bank bersedia memberikan kredit dan jaminan ditanggung oleh pengembang.

Jika rumah sudah jadi, dan statusnya berubah dari PPJB menjadi AJB, garansi dari pengembang langsung gugur dan kewajiban beralih kepada peminjam sepenuhnya.

Berdasarkan perjanjian tersebut, kira-kira apa dampak untuk anda sebagai konsumen / pembeli?

Kerugian berkas PPJB yang berlum beralih ke Akta Jual Beli, adalah :

• Status rumah tersebut masih milik pengembang
• Sertifikat belum atas nama pembeli
• Jika kondisinya membeli secara tunai, kemudian ingin di KPR. Sangat jarang sekali Bank menerima jika masih PPJB.

Kedua, status HGB masih atas nama developer. Belum atas nama pembeli. Rumah yang sudah jadi selanjutnya dilakukan AJB (Akta Jual Beli).

Barulah sertifikat Induk bisa dilakukan pemecahan agar masing-masing mempunyai SHM atas nama pribadi.

Tidak seragamnya proses pemecahan sertifikat antar pengembang disebabkan biaya yang dibutuhkan cukup banyak.

Ada pengembang yang menunggu sampai semua tanahnya terjual terlebih dahulu (paling lama), ada yang bertahap (lebih cepat) dalam mengurusnya.

Kelemahan bila sertifikat belum atas nama pemilik :

• Sulit menjual rumah secara legal karena bangunan masih milik pengembang
• Take over belum bisa dilakukan sebab Bank biasanya meminta sertifikat berstatus SHM (atas nama pemilik)

Pemrosesan Pembelian Melalui Pengembang

Berikut adalah alur proses pembelian properti di developer rumah dengan KPR :

Pertama, Memilih rumah dari pengembang yang terpercaya dan berprospek.

Kedua, Saat pemesanan rumah wajib membayar Booking Fee.

Ketiga, Mendapatkan persetujuan KPR dari Bank, karena tanpa KPR tidak bisa dimulai pembangunannya (sudah dijelaskan diatas). Tapi tentu saja, jika membayar tunai proses ini bisa dilewati.

Keempat, Menandatangani sebuah Perjanjian Jual Beli (PPJB) dengan pengembang. Bacalah PPJB dengna seksama dan cermat karena didalamnya terdapat janji developer soal kapan rumah selesai, proses balik nama sertifikat, dan lain sebagainya. Sampai disini rumah masih berstatus PPJB.

Kelima, Rumah selesai dan siap ditempati biasanya setelah 6 bulan s/d 1 tahun.

Keenam, Pemecahan sertifikat HGB developer yang dilakukan setelah rumah rampung. Proses pemecahan harus segera dilaksanakan supaya bisa dibalik nama ke konsumen.

Ketujuh, Dilaksanakannya Akta Jual Beli dengan notaris.

Kedelapan, Balik nama Hak Guna Bangunan pengembang ke pembeli.

Kesembilan, Peningkatan  status dokumen SHM.

Tips Jitu Membeli Rumah di Developer

Berhati-hatilah dalam membeli rumah, jangan sampai membeli kucing didalam karung agar tidak menyesal  dimasa mendatang. Karena rumah merupakan aset berharga untuk ditempati atau disewakan.

Kami berikan langkah antisipasi untuk meminimalisir masalah yang mungkin akan muncul saat membeli rumah di Developer.

#1. Reputasi dan Kredibilitas Developer Rumah

Penting untuk memperhatikan kredibilitas dan reputasi pengembang, jangan sampai anda sudah membayar lunas / mulai mencicil namun properti tidak jadi.

Pengurusan sertifikat sangat bergantung pada pengembang, jika pelayanan tidak profesional menyebabkan terhambatnya pengurusan surat dan sertifikat.

Cara mengukur reputasi adalah dengan melihat kelengkapan izin developer, seperti :

1. Dokumen lengkap seperti IMB, IPB, Surat Izin Penunjukkan Penggunaan Tanah (nomor sertifikat)
2. Sarana dan prasarana lengkap
3. Kondisi tanah matang
4. SHGB atau HGB masih atas nama developer

#2. Sertifikat Masih Atas Nama Developer

Saat pembelian rumah, dokumen masih atas nama developer, anda harus melalui beberapa tahapan sampai berkas tersebut menjadi nama konsumen.

Selama berkas penting masih atas nama developer dampaknya terhadap pembeli adalah :

• Take over kredit sulit dilakukan karena belum SHM belum nama sendiri
• Penjualan rumah atau penyewaan sedikit sulit sebab Surat Hak Milik yang mnejadi bukti legal dan kuat belum ditangan

Maka dari itu pastikan bahwa pengembang bersikap profesional untuk menginfokan kepada pembeli kapan SHM bisa beralih kepada anda secara sah.

#3. Jangan Bayar Uang Muka ke Developer Rumah Sebelum KPR di Approve

Apakah anda pernah diminta untuk segera membayar uang muka oleh pengembang? Sementara KPR masih dalam proses?

Perlu diingat Bank belum tentu menyetujui pengajuan anda meskipun pengembang bekerjasama dengan Bank tersebut. Kemampuan calon konsumen dalam melunasi cicilan akan dievaluasi.

Intinya, jangan mudah terjebak bila ditawarkan pembayaran muka. Jika sudah dinyatakan “setuju” barulah anda mulai membayar DP rumah.

#4. Tidak Bisa Take Over KPR Jika Sertifikat Bukan Atas Nama Sendiri

Belum balik nama sertifikat bisa menyulitkan anda jika mau melakukan take over, Bank akan membantu take over atau ambil alih apabila SHM sudah nama sendiri.

Pihak Bank ingin secara hukum bisa mengikat rumah KPR sebagai jaminan.

Namun tidak perlu khawatir masih ada lembaga keuangan yang mau menerima take over kredit.

Biasanya orang melakukan take over karena mengeluhkan bunga terlalu tinggi, untuk itu anda harus memastikan status dokumen.

#5. Penyelesaian Rumah Tidak Tepat Waktu

Berikut adalah resiko yang anda terima jika membeli rumah di pengembang :

• Rumah tidak rampung
• Penyelesaian melewati batas perjanjian
• Tidak sesuai gambar atau sketsa awal

#6. Kewajiban Pengembang (Developer) Jika Wanprestasi

Apa itu wanprestasi?

Kondisi dimana salah satu pihak yang melakukan suatu perjanjian tapi tidak bisa menepatinya. Pengembang benar-benar harus mengatur scara jelas perjanjian jual beli agar tak ada satupun pihak merasa dirugikan.

Anda juga sebagai calon pembeli wajib membaca perjanjian dengan cermat, bila ada yang belum paham langsung ditanyakan.

Periksa dengan teliti dan yakinkan kepada pengembang bahwa rumah yang diterima sesuai dengan yang diatur dalam perjanjian jual beli (PPJB).

#7. Urus AJB Setelah Rumah Selesai

Pengalihan status PPJB menjadi AJB adalah wajib dan harus segera diurus. AJB merupakan bukti legal bahwa hak atas tanah dan bangunan sudah berpindah tangan ke pembeli.

AJB bisa dilakukan bila penjual dan pembeli memenuhi beberapa aspek, antara lain :

Pertama, Bangunan sudah siap dihuni pembeli;

Kedua, lunas segala biaya-biaya;

Ketiga, Permohonan HGB atas tanah sudah selesai;

Intinya rumah sudah jadi segera minta pemrosesan AJB kepada developer rumah.

Pembuatan Akta Jual Beli harus dihadapan PPAT (Pejabat Pmebuat Akta Tanah) karena dilihat dari aspek hukum, Peralihan Hak atas tanah dan bangunan tidak bisa dilakukan di bawah tangan (Ilegal).

PPAT akan melakukan beberapa langkah berikut sebelum proses AJB :

• Memeriksa Sertifikat Ke Badan Pertanahan Negara. Tujuannya adalah untuk mengetahui bahwa objek yang dijual tidak dalam sengketa hukum. Kalau dalam catatan buku tanah terdapat tulisan blokir atau sita maka pihak penjual harus membersihkan catatan tersebut.
• PPAT Harus Menyerahkan SPPT PBB dan Bukti Pembayaran. Pastikanlah tidak ada tunggakan pembayaran PBB. Segala perhitungan biaya dilakukan berdasarkan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

#8. Segera Mengurus SHM

Akta Jual Beli sudah selesai, pembeli akan mendapatkan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) dari pengembang.

SHM hanya boleh dimiliki oleh pembeli atau konsumen, sedangkan untuk pengembang dokumennya berstatus HGB (Hak Guna Bangunan) saja.

Surat Hak Milik tidak mempunyai jangka waktu lain halnya dengan Hak Guna.

SHGB keterikatannya tidak kuat layaknya SHM, surat tersebut hanya dimanfaatkan untuk mendirikan bangunan diatas tanah yang bukan miliknya sendiri sebab dari segi kepemilikan atas nama negara (jangka waktu paling lama 30 tahun) bisa diperpanjang 20 tahun lagi.

Lewat dari 50 tahun hak atas tanah tersebut dihapus karena tanahnya dikuasai langsung oleh Negara.

Setiap developer mempunyai kebijakannya masing-masing ada yang langsung mengurus peningkatan hak menjadi SHM setelah AJB.

Namun tidak jarang juga kita temukan developer rumah yang mempersilahkan pembeli sendiri yang mengurusnya.

Berlandaskan Keputusan Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 6 Tahun 1998 mengenai Pemberian Hak Milik atas Tanah untuk Rumah Tinggal, tanah dengan status SHGB bisa dilakukan perubahan menjadi tanah bersertifikat SHM, jika:

• Mengurus di kantor BPN setempat sesuai dengan wipayah tanah berada
• Kepengurusan bisa dilakukan oleh pemegang SHGB yang berkewarganegaraan Indonesia ataupun menggunakan jasa Notaris/PPAT.

Berikut syarat yang harus dipenuhi, antara lain :

1. SHGB asli
2. Copy IMB
3. Copy SPPT PBB tahun terakhir
4. Identitas diri
5. Surat Pernyataan tidak memiliki tanah lebih dari 5 (lima) bidang dan luasnya kurang dari 5000 (lima ribu) meter persegi,
6. Membayar uang pemasukan kepada Negara.

#9. Dokumen Terkuat dan Penting (IMB)

Berlandasrkan UU 28 Tahun 2002 menyebutkan bahwa untuk mendirikan bangunan gedung di Indonesia diwajibkan untuk memiliki sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB).

Bila IMB tidak ada maka: (1) bangunan bisa disegel oleh pihak berwenang; (2) bangunan susah di diajukan kredit ke bank; (3) Tidak bisa mengurus peningkatan status SHM.

IMB merupakan landasan legal saat kita mendirikan bangunan, yang di dalamnya tercantum data bangunan. Mulai dari peruntukan, sampai detil teknis yang menjadi lampirannya.

Berdasarkan dokumen tersebut, bank atau pihak lain dapat menilai bahwa bangunan yang menjadi jaminan KPR dibangun sesuai peraturan.

#10. Jangan Lakukan Transaksi Ilegal Over Credit

Over credit atau jual beli dibawah tangan sifatnya melanggar hukum, rumah yang masih dalam tahapan kredit tidak boleh sembarangan dipindahtangankan.

Pengalihan kredit sebaiknya dilakukan pada Bank yang bersangkutan dan dibuat akte jual beli di hadapan notaris.

Jangan berdasarkan rasa kepercayaan satu sama lain apalagi dokumen hanya berupa kwitansi biasa saja. Bank tidak akan mengakui transaksi seperti ini.

Kesimpulan

Melakukan transaksi jual beli melalui pengembang sudah biasa dilakukan oleh konsumen yang berada di kawasan jabodetabek karena wilayahnya dekat dengan pusat pemerintahan bisnis.

Tidak mudah membangun rumah sendiri karena harga tanah yang mahal tiap tahunnya. Sehingga Developer rumah menawarkan alternatif KPR yang bekerjasama dengan pihak Bank.